太天真!买房看新区,房价一定涨?

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重庆向北、向西、向南?不!重庆向新区发展

重庆十年前,喊着一路向北发展,自从2016年后,重庆哪儿都在发展。

沙坪坝老了,西永势头正好,科学城、文旅城大盘撑起一片天,买!

九龙坡中心没土地,连手大渡口打造华岩新区,西站在那里,还有宜家噱头,买!

巴南,全重庆最大区,看哪儿哪儿都新,龙洲湾已成熟,巴滨路很火,买!

渝北中央公园势不可挡,照母山房价已上去,悦来、礼嘉算个洼地,买!

南岸区已经没地可卖了,幸好茶园新区,挨解放碑,又有东站,买!

北碚有蔡家,商业蓝图很大,反正是北区,买!

发现了吗,“向北、向西、向南”口号早就不响了,现在最火的是:“xx新区”又被点爆了……

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新区,你为何那么美?

曾经的重庆两江新区,到如今的开枝散叶,一切跟“时代在发展”和“思想在转变”分不开。

正经一点,重庆的“老区”变得越来越沉默,购房客都往新区疯狂涌入,这是什么原因呢?难道新区真的有那么美,我想并不是,我把它归纳为以下几个情况:

新人,怎么看怎么美

重庆人买房,大部分人都是只买新房,不看二手房,“新房癌”很严重。给你们看个数据:
(链家截图,2019/8/1)
截止目前,重庆二手挂牌量已达104742套。

新盘呢?据链家统计,重庆目前在售新盘项目有1371个,这还是包含区县的量,如果去掉区县,主城又能剩多少。

重庆在过去两年里,买新房跟春运阵仗差不多,连夜排队抢房,茶水横行,尽管那时生活总是如此艰难,但还是一房难求。

喜新厌旧,人之本性,但是买房只认准新房,我看这是病!得治!

正是如此,很多人买房都买到水土,买到了鹿角,甚至有人还问璧山能不能买…我想说,江津你可以看看。

新区好似一张白纸,有地,有饼

新区最大的优势,没有老区那么条条框框限制,这儿不能拆,那儿不能建。

新区就是一片荒地,并且这块地还很大。它就好比一张刚买的白纸,可图可画,发挥空间大,不阻挡发挥,蓝图自然美。

有地,有饼,就一定吃能实现落地吗?不一定~

说起新区,不得不提重庆新区的鼻祖:两江新区

92年的浦东,算是中国最成功的国家级新区,而两江新区,算是重庆“新区鼻祖”,至于发展如何,只能用“爱过就好”。

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买到即赚到,低价入手,一定涨?

买房,难免听很多美丽的话,天花乱坠混淆视听,走进售房部一看,富丽堂皇,气氛到位,就差众人围攻售房部了,但是这些由浮夸演绎出来的,一定要分清哪些是坑!

坑一:今日的荒地,明日的浦东

从近两年的重庆房地产行业的观察,发现有点买房经验的朋友,都喜欢建仓在新区,因为新区对外宣传的总是高大上。

你看这个天多美(蓝图规划),你看这个轨道多快(配套提升快),你看这个商业多大,相当于N倍体量的XX天街(万达)。

按照这个速度,房价也会从默默无闻涨到高攀不起,过去几年,新区买房真的是可以让你赚到钱的。

听过“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”这句话吧,今日的浦东成了上海的明星。

所谓,胜利者已经走在前面,事实摆在眼前,你看上海的浦东新区多成功,重庆xx新区也一定会成功的。

错了,你仔细观察,并不是所有的新区都可以买,据全国城市和小城镇改革发展中心课题组的调查,仅仅是涉及到的156个地级以上城市,就有145个提出要搞形成新城新区建设。

在政府规划里,“新区”简直成了一个烂大街的名字,多如牛毛,鬼城新区“买来套十年”的例子数不胜数。
(图片来源米宅)
重庆,从最开始的两江新区,到红透重庆的中央公园,再到后来竭力炒作的西永、礼嘉、照母山、龙洲湾、华岩新城等,你认为哪个算是成功的?恐怕现实中这些新区都在苟延残喘地求生存吧。

浦东全世界只有一个,别人再怎么模仿,王者就是王者。

所以这个逻辑狗屁不通,要知道上帝的宠儿只有一个,全国几百个新区,凭什么认为XX新区就是下一个宠儿?我想总不可能是因为你太美吧….
(刚刚正式挂牌的重庆高新区)
坑二:起点低,上涨弹性更大

什么算价值洼地?

我认为在刺激众人买新区的最大诱因就是:价格低。

一座城市,哪里资源禀赋最好?

那肯定是市中心,就像重庆渝中,但是它的槽点在于价格太高,且地少。

哪里的资源禀赋提升最快?

很多人会说肯定是新区,但是!经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、旅游度假区、物流园区、自贸区、大学科技园、智慧新城、空港新城,问题来了,这么多眼花缭乱的名字,买哪个?中央公园?西永?龙洲湾还是华岩新城?

买高大上的定位还是买一片湛蓝的天,这些说好听点,就是个诱饵,最终让众人下单的一定是价格。
(图片来源安居客)
这是西永的新房均价,13983元/㎡。
(图片来源安居客)
再看看沙坪坝老区的新房均价:15300元/㎡,看着相差无几,其实相差千里。

再沙坪坝老区所卖的新盘,价格在1.7W左右,并且中心地区已没有新房可卖了。

而西永在售新盘呢,不仅多,并且价格相差几千起:

拿西永的代表项目文旅盘神盘来说,在新房成交价格方面,2016年至今,西永板块内新建商品住宅销售均价由6444元/㎡上涨至14000元/㎡。
(来源于锐理数据)
而文旅城从最初的均价8000元/㎡涨到现在11500元/㎡(清水房),涨幅有,但是并不大。

在看融创在南边布局的另一个神盘:欧麓花园城

他算是带领着巴南鹿角的销量盘,去年年底,排队到马路的浩荡声势也是惊呆众人,再看看看房价:

2014年欧麓花园城均价在7500元/㎡-8200元/㎡。

而今年的涨到了均价12000元/㎡。涨幅有目共睹,但是难熬那段时间,也是降价艰难求生。

看似收益颇多,但要学会看本质,新区太大,现在疯狂卖新盘,后期二手房会暴涨,选择多,自然竞争激烈,你要考虑下一个接手的人会是谁?你又干得过别人吗?

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是福还是祸?是祸怎么避过?

其实购买全新区要特别谨慎,因为大家都新,无对比,而新区一般都有以下结果特点:

1. 距离传统市区不太远。

2. 在城市主要发展方向上。

3. 有强力产业导入的新区。

典型的成功例子有武汉光谷、杭州钱江新城、苏州工业园区、上海张江科学城等,这些都是距离传统市区适中的距离,有大量高新技术、互联网、金融等高薪行业导入,并慢慢与市区连为一体,成为主城的一部分,完美实现了从新区到市区的质变。

现在重庆西永有科学城,高新区已成立,华岩有西站,龙洲湾有高职城,渝北有中央公园,礼嘉超级商业等,而这些也能完美融入主城,完美是实现新区到主城的质变吗?

我看难,毕竟,中央公园也不是一朝一夕把房价抬上去的,向北的口号喊了多少年,并且,现在的中央公园,就像一个北边的空乘,西永规模那么宏大,人气几时填满,更是无人知晓。

如果你一定要投资新区,必须得以动态的眼光看待新区,它在不同的区域发展阶段会扮演不同的角色,那么其价值的提升也会分阶段进行。

你看杭州的下沙,八九年前地铁+新城的概念炒得很好,价格也挺高,但由于当时市区规模不大,下沙在15公里外,而且中间隔着三堡到九堡,全都是农村,没法与市区联动。

而在重庆众多的新区里,哪个会步下沙的后尘呢?西永?高职城?蔡家?想把自己套牢吗?不想就认清,那就得学会挑区:

1. 找到距离传统市中心合适的距离,一线城市在25公里以内,二线城市在15公里以内,三线以下在5公里内

2. 有较多高薪岗位与配套资源导入,我们最喜欢看到的接盘侠来自于信息技术、金融、房地产、生物医疗、高端制造等行业。

3. 价格没有被炒高,新区房价不应该超过这个城市最高价格的60%。

4. 实在不确定,就买同时受到市区与新区辐射的结合部板块,人口+产业+交通+配套,一定要揣摩下这几个元素,还有发展时间,必不可少。

以上就是我对新区买房的避坑见解,若有高见,欢迎留言板留下宝贵意见。

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