251次破纪录: 三维解读上半年楼市调控政策

据21世纪经济报道7月2日消息,“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下,调控成为上半年楼市的关键词。中原地产研究中心统计数据显示,6月单月,全国房地产调控政策发布次数达46次;而2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年,同比上涨31%。

从时间维度看,4月中旬成为调控密度的关键转折点,之前“小阳春”昙花一现,之后房价预警,融资收紧;从空间维度看,地方楼市冷热不均,调控政策亦松紧各异。从政策类型来看,调控已不只针对房价,地价、融资、限售、限购、公积金、户籍等政策组合拳渐成趋势。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉21世纪经济报道记者,和以往的单边调控不同,今年的调控呈现明显的“双边多点”效应。旭辉集团总裁林峰认为,当前,宏观总控、分城施策、区间波动的长效机制已经成型。

4月中是分水岭

6月下旬,多地陆续出台楼市调控政策,即便到了上半年最后一个周末,市场仍不平静。6月29日,杭州市区9宗地块挂牌,出让条件中首次设置了毛坯房销售均价、销售最高单价等方面限制。

数据显示,6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,超过了5月份的41次。前4月,楼市调控次数分别为68次、21次、15次,60次。

如果将上半年单月的调控次数用折线表示,可以明显看出,楼市政策呈现在3月触底,4月急速回升。中原地产首席分析师张大伟分析认为:2019年上半年楼市调控,以2019年4月19日中央政治局会议为分界线,重提“房住不炒”之后,房地产调控政策再次出现全方位收紧趋势。在此之前,乍现的小阳春不仅让房地产市场量价回暖,甚至出现新地王。

易居房地产研究院数据显示,今年4月,百城房价同比上涨14.5%,19城房价同比涨幅超20%,步入“房价过热”区间。

“稳房价”由此成为调控主旋律之一。4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅价格累计涨幅较大的6城市提出预警,5月份又直接点名佛山、苏州、大连、南宁4城,随后多地房价调控加码。

得益于宽松周期、资金面改善以及市场回暖,房企拿地热情也高涨。中原地产数据显示,2019年前4月,累计28家房企拿地过百亿,2018年同期只有24家,2017年为18家;同时,高价地频现,土地市场过热,带动百城土地成交溢价率持续走高。Wind数据显示,2019年4月百城土地溢价率达到近一年来高点,为23.4%。

降温土地市场,融资收紧也成为楼市调控的协奏曲。5月17日,银保监会要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资;随后,监管层将部分拿地激进、制造地王的企业纳入监管,并暂停债券与ABS(资产抵押证券)发行;6月,银保监会主席郭树清再次提醒地方房地产金融化问题。

空间:冷热不均

按照旭辉集团总裁林峰的理解,当前的楼市调控首先基于行业变化进行宏观政策微调,在总体可控的情况下,让每一个城市保持市场合理健康,有偏差时预警与约谈,但不是开药,由各个城市各自因城施策,不再是“一人生病,全家吃药”。

上半年,整体趋严的政策并未传导到所有城市,多地调控政策趋于“微松”,刺激楼市。

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